投資用区分マンションとサブリース契約
とある、不動産グループLINEで。
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「数年前に〇ノ▼ンで投資用新築区分マンションを購入した。
35年サブリース契約を〇ノ▼ンとした。
以後、毎月2万円の持ち出しが続く。
今年、不動産会社に区分マンションの売却を決意。
〇ノ▼ンはサブリース契約の解約の承諾は得たが、〇ノ▼ンがさらにサブリースしている会社がサブリース契約の解除を承諾しない。
弁護士に相談しているが、判例的に難しいといっている。
皆さんも、サブリースに気を付けてください。
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この人が書いていたことを、要約するとこんな感じです。
このメールに対して、別の方が
このツッコミをした方、築古物件賃貸世界ではかなり有名な人です。
わたしもよくやるのですが、簡単に「気をつけよう」「気をつけてね」
ボケの世界ですね。
〈「何を・何に」気をつけるのか？〉の「なに」がすっぽ抜けちゃってますね。
もし、わたしが、この投稿者なら、
・購入前に、
〇自分が望む投資スタイルなのか検討する。
・誰かのマネだけになってないか。
・体も使わず、頭も使わず、ラクして儲けようとてないか。
〇本当に投資用なのか考える・調べる・聞く。
・他人が持ってきた儲け話は、自分以外の人が絶対に儲けられるようになっています。
・本当に、これを買って将来〇パーセントもしくは、いくら（自分が介護になったときに必要とした額）手元に毎年残るのか。
〇銀行などの融資をうけるとき、今の利率は適正なのか、10年後、20年後の想定できる限りの利率でも、望む結果が得られるのか。
〇融資の長さは適正か、
・元金均等法と元利均等法どっちを選ぶのか。
・返済変更、繰り上げ返済、借り換えをしたときの手数料。
〇物件取得にかかる費用
・今だけかかる費用
・持ち続ける限りかかる費用
〇区分マンションに関する決まりや法律
〇不動産全般に関する法律（最低限）
〇税金関連
〇サブリースを解約したときにかかる手数料
〇そもそもサブリース契約をきちんと調べる。
購入後
〇銀行の利率の見直し、場合によっては借り換え。
〇損害保険会社の見直し
購入してしまったら、もうあがくしかないです。
手出しをなるべく減らす。プラスにもっていけるように。
早い段階に、手放してしまう。
多分この方は、コロナ前のマンションブームがあったと思うので、場所という条件がよければ、結構いい額で売れたのではないでしょうか。
不動産って、建ったとたん中古っていうくらい新鮮度が低いですから。
〇売却するにも、
・「知り合いを通じての不動産」がどれだけ売却力を持っているのかも、調べたほうがいいし、1つの会社に出すのがいいのか、複数に出すのがいいのか、ほかに方法はないのか
・自分と同じような経験をした人や、同じ相談をうけてアドバイスをしたことのある人、結果その人がうまくいった人を探してみる。
ざっと思いつくあたりですが。
簡単にひとことで「みなさんも気を付けて」なんて発言しちゃうと、また同じことを繰り返しかねない。
どこをどう間違って、どこを考えてからその話を聞くのかを勉強していないのだから。
次、同じように「おいしいお話」があっちからきたら、また乗っかちゃう。
自分の頭で考えようということだと思うんです。
「直球な質問をするけど、どう気をつけたらいいの？」という質問の投げかけは。
【サブリースとは】
サブリースとは物件を一括賃借し（マスターリースともいう）、それを分割またはそのままの規模で第三者に転貸する事業形態である。物件の所有者が運用ノウハウ、運用体制をもたない場合などに、サブリース会社にフィーを支払って運営代行を委託し、サブリース会社は自社の持つノウハウ、人員を用いて物件を円滑に運営する。長期的に家主の利益を保証する契約ではないため十分な注意が必要である。【Wikipediaより】
このコミュニティの中で、自分はサブリースを利用していないから関係ないと、いっていた人もいましたが、仮に部屋や戸建てを貸した入居さんが勝手にやっちゃうことだってあるんですよ。
たまに、トラブルが起きて（孤独死とか）、大家さんが部屋に入ってみたら、（入居者は）知らない人だった、とか。
これは、もう犯罪だけど、契約時に書面で交わすとかして、最低限防ぐことも、こういった「サブリース」ということを知ってないとできないですから。
まあ、というわたしも、自主管理大家＆サブリース（マズターリース）大家なんで、エラそうなことは言えませんが。ヾ(＠°▽°＠)ﾉ
